Louer des bureaux sur 9 ans et plus, ou bien sur une période plus courte ? Dans ce dernier cas, une entreprise aura recours au flexoffice, en cas d’accroissement momentané de son activité, par exemple. Welkin & Meraki se positionne depuis 2019 sur le segment premium du flexoffice, au Benelux et en France principalement. Dans une interview, Alain Brossé nous relate la saga l’ayant conduit à fonder Welkin & Meraki. Il énonce également les perspectives de développement pour sa société, en lien avec l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise.
Alain Brossé a étudié l’économie à Gand, puis à Harvard et Oxford, avant de débuter son parcours professionnel au sein d’une société allemande spécialisée dans l’environnement, Sulo. Par la suite, il travaille pendant sept ans chez Regus à Luxembourg, déjà dans le secteur du flexoffice. Depuis, Regus est devenue IWG. Après en avoir parcouru tous les échelons hiérarchiques, il devient finalement le directeur du développement pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique.
Caressant l’idée de fonder sa propre société, il veut diversifier ses expériences professionnelles. « J’avais un beau bagage acquis au cours de mon expérience chez Regus. Cependant, je ne connaissais encore rien au monde de l’hospitalité. Or, dans mon esprit, le marché du flexoffice allait s’inspirer des solutions développées par les hôtels. J’ai donc switché pour devenir directeur commercial chez Thomas Cook, pendant quatre ans. J’en ai alors profité pour apprendre comment fonctionnait un hôtel (backoffice, frontoffice, site management, etc.) ».
Mélanger les codes de l’hôtellerie et du bureau
Selon Alain, la location de bureaux obéit traditionnellement à des critères économiques, laissant de côté les aspects humains. « Or, nous sommes amenés à prendre soin des talents de nos clients. Si notre approche se résume à de simples données chiffrées (nombre de mètres carrés mis à disposition pendant un certain temps), nous passons complètement à côté de notre deuxième mission : le bien-être des employés ». Fort de ce constat, Alain cherche donc à s’inspirer des standards de l’hospitalité premium.
Il tente une première expérience en co-fondant Tribes, qu’il revend rapidement à un grand fonds d’investissement américain. Avec le produit de cette vente, il crée Welkin & Meraki, entreprise de flexoffice de type « premium ».
Le flexoffice premium : c’est quoi ?
Alain résume le flexoffice premium en trois points. Premièrement, il donne la priorité à la sécurité en filtrant et en restreignant soigneusement l’accès aux locaux. Deuxièmement, il garantit la fiabilité de l’accès à internet, en doublant les installations (la salle autocom, notamment). « Par conséquent, nous respectons des standards de sécurité des réseaux dignes de ceux d’une banque. Pourquoi ? Si un client fait appel à nous pour accommoder cinquante ou cent employés, il veut s’assurer de la fiabilité de l’accès aux réseaux, donnée fondamentale pour toute grande société ».
Troisièmement, nous offrons une garantie de parfaite confidentialité. Chacun de nos bureaux est certifié 42 dB. Nos clients sont donc assurés de bénéficier d’une insonorisation parfaite. « Autrement dit, ils ne perçoivent aucun son en provenance du bureau voisin, ni des couloirs, ni des salles de réunion, bien entendu. Par conséquent, nos investissements sont plus importants et en retour, nous sommes un peu plus chers ».
L’attraction exercée par Welkin & Meraki vis-à-vis des fonctions de direction
Comme le reconnaît Alain, il existe une multitude d’opérateurs de flexoffice, répondant chacun à une clientèle différente. Le plus connu d’entre eux, WeWork, s’adresse plutôt aux start-ups et aux enterprise businesses, selon les propres termes de son fondateur Adam Neumann. Par exemple, il est déjà arrivé que Bank of New York ‘externalise’ auprès de WeWork une centaine de postes de travail, dans le cadre de la mise en place d’un call center. La banque choisit ainsi de satelliser certaines fonctions backoffice.
Par contraste, Welkin & Meraki se dédie plutôt à l’accueil d’un CEO accompagné de son équipe, ou alors d’une équipe relevant du siège européen d’une grande société. « Notre positionnement est donc différent. Pour le reste, j’adore le produit WeWork, tout comme les offres de Covivio, IWG, Kwerk, The Bureau, etc. Nous sommes tous différents : nous nous adressons chacun à un segment particulier du marché ».
Welkin & Meraki : le flexoffice en mode hybride
Avec la crise sanitaire, Welkin & Meraki développe son propre produit hybride. Au lieu de louer 100 postes de travail à une équipe de 100 personnes au tarif de 100.000 € par mois (1.000 € par poste de travail), elle propose désormais de ne louer qu’une fraction de ce nombre, soit 50 postes de travail, par exemple. Pour les personnes privilégiant le télétravail, elle abaisse son tarif à 100 € par mois et par personne en formule hybride, en leur garantissant un accès ponctuel à ses installations 24h/24.
Cette formule permet par conséquent de densifier et d’optimiser l’occupation des locaux, notamment grâce à un outil digital de réservation des postes. « Si pendant quelques jours, nous recevons un afflux de collaborateurs plus important que prévu, nous ouvrons des bureaux supplémentaires, en respectant les mêmes normes de sécurité et de confidentialité ».
Montée en puissance des critères environnementaux
Par ailleurs, Alain accompagne l’élévation des exigences environnementales de ses clients. « Nous sélectionnons des bâtiments bénéficiant du label ‘Haute Qualité Environnementale’ (HQE) ou BREEAM, standard de certification bâtiment le plus répandu à travers le monde. Les clients ont ainsi la garantie d’une utilisation optimisée des matériaux et de l’énergie (climatisation, éclairage, etc.) ».
De plus, concernant l’aménagement des bureaux, Welkin & Meraki a, certes, recours à des matériaux nobles et premium. Cependant, elle prend soin de n’utiliser que des peintures à l’argile par exemple, afin de garantir un environnement sain pour les collaborateurs. « En outre, nos parois en verre isolant sont réutilisables. Nous évitons ainsi d’émettre des déchets. Enfin, nous ne bénons pas les matériaux à chaque fois que nous procédons à un réaménagement, mais nous les réutilisons et recyclons à 100% ».
Alain poursuit : « Nous avons travaillé avec l’architecte d’intérieur Benoit Viaene, l’un des dix maîtres architectes belges. Il est reconnu pour ses créations haut-de-gamme caractérisées par l’emploi de matériaux naturels et nobles. Ainsi, il a développé pour nous un système de modularité et de réemploi pour l’ensemble de nos bureaux ».
Une stratégie de développement en tâche d’huile centrée sur Bruxelles
Dès le départ, Welkin & Meraki s’intéresse aux grands centres d’affaires européens. « Comme je suis belge et que j’habite Luxembourg, nous avons commencé par Bruxelles, puis Eindhoven en Hollande, avant de nous installer à Paris. Nous suivons une politique d’implantation en ‘tâche d’huile’. Nous nous sommes donc établis dans les grands hubs européens autour de Bruxelles, en gardant une certaine proximité entre nos différentes implantations pour en faciliter le management ».
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Le choix d’Eindhoven, par exemple, provient du fait que 70% des brevets européens sont développés et déposés dans cette ville. Le marché de la R&D y est donc gigantesque ! C’est la raison pour laquelle nombre de grandes sociétés leaders en matière de R&D (Samsung, Google, Apple, Shimano) sont présentes sur place. Certaines ont naturellement besoin d’espaces à louer de façon flexible.
Intégration de Welkin & Meraki à l’ensemble Industrious / CBRE
Selon Alain, la présence des acteurs du flexoffice sur le marché de l’immobilier d’entreprises est destinée à devenir pérenne. Car cela correspond à un besoin structurel des sociétés. C’est la raison pour laquelle de grands fonds d’investissement dans l’immobilier d’entreprise rachètent certains de ces acteurs. Par exemple, CBRE a récemment pris une part majoritaire de 40% au sein du capital d’Industrious pour un montant de 330 millions de dollars.
Cela reflète une tendance forte dans l’immobilier d’entreprise. À l’offre traditionnelle de baux pluri-annuels fixes de 3, 6, 9, 12 ou 15 ans vient désormais se juxtaposer une offre flexoffice. Selon Alain, « les opérateurs ayant un pied dans chacun de ces domaines auront adopté une stratégie gagnante. La fusion de Welkin & Meraki avec Industrious (dont je suis devenu actionnaire) répond à cette vision, en accélérant l’internationalisation de notre société ». Par ailleurs, le soutien apporté par CBRE à Industrious, et partant à Welkin, est également fondamental.
Alain Brossé (Welkin & Meraki) se souvient de l’inauguration de ses premiers locaux ouverts à Bruxelles en 2019. Photo : (c) Welkin & Meraki. Vidéo : (c) LaTDI.
Accélérer à l’international
Comme l’explique Alain, « CBRE aide Industrious (et donc Welkin & Meraki) en tant que partenaire préférentiel dans le cadre de la location de bâtiments dans les grandes villes, partout dans le monde. Grâce au carnet d’adresses de CBRE, nous sommes également en mesure de trouver les clients destinés à occuper ces bâtiments. Certes, les clients du fonds signent généralement des baux de long-terme. Cependant, ils ont aussi besoin d’une certaine flexibilité, à laquelle répond Industrious / Welkin & Meraki ».
Grâce à sa prise de participation au sein d’Industrious, CBRE est désormais en mesure de répondre aux demandes de ses grands clients en termes de flexoffice. Quant à Welkin & Meraki, son alliance avec Industrious va lui permettre d’accélérer son développement à l’international.
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