Expatriés : prévoir sa retraite avec Expat’ Immo et William DEMOUSTIER

Les Français ne réalisent leur chance que lorsqu’ils quittent leur beau pays ! Si l’expatriation en fait rêver beaucoup (ah ! la vie à Dubaï, New York ou Tokyo…), elle n’en revêt pas moins certains inconvénients. Ainsi, lorsque vous travaillez à l’étranger sous contrat local, vous ne cotisez ni pour la retraite, ni pour le chômage, ni pour la Sécurité sociale. Il est donc important de bien sécuriser son avenir financier ! Selon William DEMOUSTIER, fondateur d’Expat’ Immo, rien de tel que d’investir dans l’immobilier locatif en France. À condition toutefois de bien être accompagné…

Écrit en collaboration avec Karlem.

Ingénieur spécialisé à la fois en gestion de projet informatique et en management, William DEMOUSTIER débute en 2011 chez Unibail-Rodamco. Cette foncière française est propriétaire de plusieurs centres commerciaux en France (Forum des Halles à Paris, Les 4 Temps à La Défense, etc.). En 2014 cependant, par goût de la découverte, il quitte la France et s’installe à Singapour. Il trouve rapidement un nouvel emploi chez Sanofi, cette fois dans le marketing digital.

L’immobilier clé en main selon William DEMOUSTIER (Expat’ Immo)

Par la suite, il crée la filiale singapourienne d’Adactive, une entreprise française spécialisée dans les plans interactifs pour centres commerciaux. En 2020 cependant, la pandémie bouleverse ses plans. Son business est à l’arrêt car tous les centres commerciaux ont fermé leurs portes ! Loin de rester sans rien faire, il met à profit cette période particulière pour aider ses amis à se constituer, tout comme lui, un patrimoine immobilier en France depuis l’étranger. C’est ainsi que naît sa société Expat’ Immo. En 2021, lassé par les restrictions sévères mises en œuvre en Asie pour contenir la pandémie, il quitte Singapour pour installer sa famille et son entreprise à Dubaï.

Pour qualifier son activité, William DEMOUSTIER parle « d’immobilier clé en main ». Ce métier est encore relativement nouveau car il apparaît il y a une dizaine d’années seulement. Autrement dit, il représente des acheteurs à qui il propose des biens immobiliers qu’il a ‘sourcés’ pour eux. Il s’occupe également de superviser les travaux de rénovation éventuels, avant de prendre en charge la gestion locative. William DEMOUSTIER se positionne ainsi comme l’agent immobilier des acheteurs.

L’importance de la retraite par capitalisation pour les expatriés

Malgré sa jeunesse, William DEMOUSTIER prend rapidement conscience de l’importance de se constituer un patrimoine immobilier. D’autant que, en tant que Français travaillant à l’étranger, il ne cotise pas pour sa retraite ! Il s’inspire alors du système de retraite par capitalisation qu’il voit couramment pratiqué dans d’autres pays.

Cela le pousse à s’intéresser à l’immobilier, surtout quand il réalise tout le parti qu’il peut tirer de l’effet de levier. Ainsi, il contracte un emprunt auprès de sa banque. Ce dernier se rembourse ‘automatiquement’ grâce aux loyers générés par la propriété acquise aussitôt mise en location.

Fort de son expérience personnelle, William DEMOUSTIER se spécialise dans une clientèle de Français résidant à l’étranger. Cette population représente selon les estimations entre 2,5 et 3 millions de personnes dans le monde.

Expat’ Immo, spécialisée dans une clientèle d’expatriés

Comme William le remarque, ce type de clientèle a l’habitude d’acheter des services (assurances de santé privées, etc.) auxquels les Français de France ne penseraient même pas ! En effet, pour la plupart des résidents à l’étranger, rien n’est inclus dans leur package : ni la sécurité sociale, ni la retraite, etc., car ils sont embauchés en contrat local. Ils se retrouvent par conséquent dans l’obligation de se prendre en main !

Contrairement aux résidents français, les expatriés comprennent et acceptent le principe de devoir payer des frais de service. « Je me suis toujours mis du côté des acheteurs en essayant d’être le plus clair possible sur les frais que nous facturons ».

Accès au crédit : la banque, partenaire clé

Concernant les conditions d’accès au crédit pour les expatriés, ces derniers doivent considérer leur banque comme la clé de voûte de leur projet. Il est donc très important d’entretenir de bonnes relations avec son banquier ! William DEMOUSTIER poursuit : « Or, en ce moment, les banques sont à la recherche de liquidités. De ce point de vue, les expatriés sont relativement bien placés. Car ils disposent généralement d’un bas de laine plus conséquent que leurs compatriotes restés en métropole. Ils sont donc en mesure de se forger une relation privilégiée avec leur banquier qu’ils pourront transformer, le moment venu, en effet de levier pour leur projet immobilier ».

William encourage donc ses clients à voir leur banque comme un partenaire. De plus, il leur conseille de jouer le jeu et de souscrire toutes leurs assurances auprès d’elle. Cela peut aller de l’assurance propriétaire non-occupant à l’assurance couvrant le prêt en lui-même. « Plus on ‘nourrit’ la relation avec sa banque en souscrivant des services auprès d’elle, plus le dossier s’en trouve favorisé quand il passe en commission de prêt ».

Ne pas hésiter à avoir recours au nantissement

Les expatriés peuvent également avoir recours au nantissement, ce qui leur permet d’accroître les montants empruntés. Ainsi, pour un bien acheté 100, si l’apport de l’investisseur est de 30, la banque fournit les 70 restants. « Dans ce cas, on dira qu’on est parvenu à lever 70% du prix d’achat de son bien ».

Mais si, par exemple, la banque exige un apport de 20 tout en acceptant un nantissement de 10, l’investisseur aura pu lever 80% du prix de son bien. « Je mets souvent cela en perspective. Pour pouvoir lever plus d’argent, il ne faut pas se montrer réservé sur les conditions de nantissement demandées par la banque. Il faut jouer le jeu car, encore une fois, les banques recherchent des liquidités placées sur leurs comptes ».

Les hot spots identifiés par Expat’ Immo

Expat’Immo a donc développé une expertise, plus particulièrement au sein de certaines zones géographiques du territoire national. « Par exemple, nous sommes implantés à Mulhouse car c’est la ville de 100.000 habitants la plus rentable de France ! Cette ville est encore sous-cotée en termes de prix au mètre carré (entre 1.000 et 1.500 €), soit bien moins que l’indice national du coût de la construction. Par conséquent, nous y faisons énormément d’immeubles de rapport pour nos clients. Ils achètent un immeuble dans son intégralité. Ils nous en confient les travaux de rénovation ainsi que la gestion locative ».

Outre Mulhouse, Expat’ Immo est également présente à Marseille, grande ville nationale sous-cotée. Tout comme à Montpellier, plus grande ville étudiante de France. « Nous sommes aussi présents en région parisienne, car nombre de nos clients y recherchent un pied-à-terre. Mais aussi dans le Nord de la France, zone névralgique sur le plan européen. Lille est ainsi à une heure de plusieurs capitales européennes par le train. Et enfin, nous sommes aussi à Nice, car je suis originaire de cette ville et que j’y dispose d’un bon réseau ».

En définitive, note William DEMOUSTIER, le sourcing de biens immobiliers de qualité repose sur le quadrillage du terrain par des humains. Malheureusement, il ne peut encore être présent partout à la fois sur le territoire national. Il est obligé de faire des choix dont il reconnaît le caractère arbitraire, parfois. Cependant, il reconnaît que les opportunités se répartissent sur l’ensemble du territoire national !

La France, pays des opportunités immobilières !

Ainsi, la France demeure l’un des pays les plus sûrs pour qui souhaite investir dans l’immobilier. Les conditions bancaires y sont encore relativement favorables, en raison notamment de la possibilité de bénéficier de taux fixes pour son prêt bancaire.

Par ailleurs, William DEMOUSTIER rappelle qu’en France, le droit de propriété est un droit naturel garanti par la Constitution. Il figure explicitement dans la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. A priori, tout capital investi dans un bien immobilier sur le sol français est donc complètement sécurisé.

Pour autant, face à la demande de ses clients, Expat’Immo développe un service similaire à Dubaï pour permettre à ses clients de s’affranchir de la zone euro.

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Avec Expat’ Immo, l’humain prime !

Le profil type des investisseurs de William DEMOUSTIER se compose de personnes entre 35 et 45 ans, souvent salariées de grands groupes. En outre, ils se répartissent entre Hong Kong, Singapour, Dubaï, Zurich, Amsterdam, les États-Unis et le Canada. Cette répartition géographique s’explique par la présence physique de l’entrepreneur dans ces régions. Cela permet de créer les liens de confiance indispensables à son activité. Il veille ainsi personnellement sur la qualité des projets livrés.

Face à cette clientèle, William DEMOUSTIER aligne ses équipes de terrain via son réseau. Composées de personnes n’ayant pas nécessairement une expérience préalable dans l’immobilier, il préfère recruter des individus avec lesquels il partage les mêmes valeurs. « Lorsque nous les formons, par exemple, nous mettons l’accent sur l’expérience client, en expliquant que chaque détail compte, surtout vis-à-vis d’une clientèle prenant d’importantes décisions d’investissement à distance ».

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