BATIFRANC et le « Prix de la Friche » : la deuxième vie rêvée des Abattoirs du Creusot

En pleine réindustrialisation, la France se pose la question du devenir de ses friches industrielles. En Bourgogne-Franche-Comté, les anciens Abattoirs du Creusot en constituent la parfaite illustration. Comment réhabiliter ces bâtiments de 4.500 m², aujourd’hui abandonnés ? Pour quels types d’activités ? Jusqu’au 31 octobre, le propriétaire des lieux, BATIFRANC, donne la parole au public avec le Prix de la Friche. Le but ? Que chacun puisse donner sa vision de l’avenir. Explications d’Hubert CUSENIER, directeur général de BATIFRANC.

Écrit en collaboration avec Karlem.

Alors qu’il travaillait dans les assurances, Hubert CUSENIER a développé un intérêt croissant pour l’immobilier. Il commence par les monuments historiques (opérations de défiscalisation dans le cadre de la loi Malraux). En 2004, il crée sa première entreprise, dans le domaine des services back-office pour les promoteurs immobiliers.

Hubert CUSENIER, entrepreneur et manager

Dans le même temps, il s’associe avec un ancien stagiaire chinois. Les deux hommes ouvrent ainsi un bureau d’infographie 3D à Jinan, dans la province chinoise du Shandong. « Nous réalisions pour le monde de l’immobilier au sens large (promoteurs, aménageurs, constructeurs, industriels) des images 3D et autres photographies aériennes. À une époque où les drones n’existaient pas, la démarche était audacieuse ».

À la suite de cette expérience, Hubert CUSENIER rejoint le Crédit Agricole en 2010 (division du financement des professionnels de l’immobilier). En 2020, il intègre le groupe BPCE à La Défense pour travailler sur les garanties financières liées à l’immobilier. Enfin, en 2023, il prend la direction générale de BATIFRANC. En tant qu’acteur-clé du crédit-bail immobilier en Bourgogne-Franche-Comté, BATIFRANC compte plus de 600 projets à son actif depuis sa création en 1983. Sa raison d’être ? Proposer aux chefs d’entreprises des locaux à louer, avec une option d’achat à 15 ans.

La rénovation de friches industrielles, pour quelle rentabilité ?

Le Creusot bénéficie d’un patrimoine industriel unique (Schneider, céramique, bonneterie, mines). L’histoire de Sochaux est quant à elle marquée par l’automobile. En outre, nombre de communes de Bourgogne ont accueilli des activités vinicoles. Partout en Bourgogne-Franche-Comté, on trouve des bâtiments liées à certaines activités historiques. « Toute la difficulté consiste à savoir comment réorienter un bâtiment destiné au départ à la fonderie, par exemple, en l’adaptant à un secteur en plein développement. Je pense à l’aéronautique, la défense, la maroquinerie ou encore le luxe. En effet, ce dernier est déjà présent en Franche-Comté à travers les activités horlogères ».

Cette tâche est aujourd’hui rendue plus complexe encore par la réglementation environnementale. « Ainsi, les décrets Bacs et tertiaire visent à accroître les performances énergétiques des bâtiments de bureaux. Quant à la loi résilience climat, elle cherche à diminuer les émissions de gaz à effet de serre pour lutter contre le réchauffement climatique ».

Réaliser des opérations adaptées au marché que l’on sert

Si l’on veut rénover une friche industrielle, il faut également prendre en compte le confort des salariés. Les immeubles d’aujourd’hui se doivent par conséquent d’être écologiques, tout en offrant à leurs occupants les meilleures conditions de bien-être. Cela pousse les coûts à la hausse.

Or, en tant qu’investisseur potentiel, BATIFRANC se doit de respecter un équilibre financier. « En clair, je peux faire de très beaux bâtiments. Mais si je n’ai personne pour me les louer à un prix me permettant d’assurer mon bilan financier, je ne prendrai pas ce risque. Il faut donc que mes immeubles offrent un bon niveau de service et une qualité à laquelle je ne peux déroger. Dans le même temps, je me dois de prendre garde qu’ils correspondent bien aux conditions de marché locales. »

De plus, alors que la tendance à la réindustrialisation s’affirme, il convient de toujours veiller à ce que la main d’œuvre destinée à faire tourner les entreprises soit présente. « Nous pouvons réaliser de très beaux bâtiments. Mais si on ne peut y faire venir les salariés, dirigeants, cadres, nous nous retrouverons avec des immeubles vides. Cela n’a pas d’intérêt ! »

Accroître l’attractivité de la friche des Abattoirs du Creusot

BATIFRANC, un acteur de l’ombre ? Hubert CUSENIER s’en défend. Au contraire, son conseil d’administration le pousse à communiquer sur les projets présentant un enjeu important au niveau régional. Rappelons que la région Bourgogne-Franche-Comté est actionnaire majoritaire de BATIFRANC, aux côtés de la Caisse des Dépôts et de banques mutualistes régionales (Caisse d’épargne, Crédit mutuel ou Crédit agricole).

Aujourd’hui, BATIFRANC attire l’attention sur son projet de la rue des Abattoirs au Creusot. « Nous sommes en effet propriétaires d’une immense cathédrale de 4.500 m² en béton armé ! Compte tenu de sa localisation, il est possible d’en faire quelque chose… Pour cela, nous faisons appel aux idées de chacun ! » Ainsi, pourquoi ne pas imaginer de switcher l’affectation de ce site en lui assignant de nouveaux usages ? Pépinières, clusters, labs ou encore friche artistique ?

Créer le jumeau numérique des anciens Abattoirs du Creusot pour le Prix de la Friche

C’est ainsi que BATIFRANC organise le concours du Prix de la Friche. Pour ce faire, elle fait appel à toutes les candidatures pour « stimuler la créativité de chacun. Les candidats devront imaginer des espaces vivants, ancrés dans leur territoire, pour affirmer le dynamisme du Creusot ». Ils ont ainsi jusqu’au 31 octobre pour déposer leur projet.

Comme ces bâtiments anciens ne bénéficiaient pas du fonds documentaire nécessaire au travail des architectes et autres candidats, il a fallu repartir de zéro. « Nous avons ainsi sollicité une société équipée de drones et de casques virtuels pour faire la visite intérieure. Nous nous sommes également attaché les services d’une autre société basée en Franche-Comté. Celle-ci avait fait l’acquisition de robots Boston Dynamics. Il s’agissait d’un robot humanoïde et d’un autre en forme de chien. Nous les avons équipés d’un scanner Leica en les couplant à un drone  ».

Ces deux technologies ont permis de recréer l’extérieur du bâtiment. « Nous avons ainsi pu créer le jumeau numérique du bâtiment, poursuit Hubert CUSENIER. Et c’est grâce à cette matière première que les étudiants en archi, les spécialistes des mondes virtuels et du design 3D peuvent travailler. En imaginant une deuxième vie virtuelle pour ces bâtiments ».

Prix de la Friche : « Tout est envisageable ! » (Hubert CUSENIER)

Pour notre interlocuteur, « tout est envisageable », y compris une allocation différente entre les différents espaces de la friche. Hubert CUSENIER évoque ainsi la possibilité d’associer des bureaux avec des résidences intergénérationnelles. Ces dernières pourraient combiner des logements étudiants, d’une part, et des résidences seniors, d’autre part.

De plus, Le Creusot, avec son riche patrimoine industriel, offre un paysage urbain particulier. La réhabilitation de la friche doit par conséquent s’intégrer harmonieusement à cet environnement. Dès lors, pourquoi ne pas imaginer l’installation sur place d’activités telles que l’aéronautique, la défense, la maroquinerie ou le luxe ?

Trois dotations de 7.000 € chacune et un voyage scolaire pour les plus jeunes !

Pour récompenser les lauréats, trois dotations de 7.000 euros sont prévues. La première viendra récompenser le projet le plus audacieux sur le plan « Virtuel ». Ce prix s’adresse aux candidats faisant appel aux technologies du numérique et de la réalité virtuelle. En faisant appel aux simulateurs de jeux vidéo, salles d’arcades, zones d’exposition de maquettes 3D, leur projet représentera une expérience ludique et culturelle.

Le deuxième prix « Archi et Design » viendra récompenser les projets de réhabilitation célébrant l’esthétique d’une nouvelle architecture mettant en valeur volumes, lignes et matériaux. Le troisième prix « Save the Planet » viendra récompenser les projets placés sous le signe du développement durable et de l’écoconstruction. Pourquoi ne pas imaginer la création de toits potagers, de systèmes de retraitement des eaux de pluie ou de production d’énergies renouvelables ? Ce type de projets est destiné à faire émerger un lieu symbolique de la transition écologique du Creusot !

Enfin, les enfants n’ont pas été oubliés puisqu’ils sont eux aussi invités à dessiner le futur de cette friche du Creusot. Les gagnants se verront récompenser par un voyage scolaire de rêve, tous frais payés par BATIFRANC !

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Le « Prix de la Friche » : l’imagination au pouvoir !

Hubert CUSENIER insiste sur le fait que le Prix de la Friche est conçu pour mettre l’imagination au pouvoir, sans tenir compte à ce stade des contraintes d’urbanisme ou environnementales. Dès lors, les candidats sont libres d’envisager de raser une partie des bâtiments, ou bien d’en conserver la totalité, ou encore de réaliser certaines élévations.

Finalement, le Prix de la Friche invite à un brainstorming collectif sur le devenir des anciens bâtiments des Abattoirs du Creusot. Tout en donnant libre cours à la créativité de tous les participants…

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